(邁點網(wǎng)訊 邱娟)12月1日，招商創(chuàng)融招商蛇口長租公寓資產(chǎn)支持專項計劃獲批，成為全國首單儲架式長租公寓CMBS。這是繼新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃、中聯(lián)前海開源保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃獲批后，第三支關(guān)于住房租賃市場的金融產(chǎn)品獲批。在國家“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點”的政策引導下，公寓類金融產(chǎn)品正不斷豐富，那么僅開業(yè)3家的新派憑什么能成為第一個權(quán)益型公寓類REITs?它背后的資本邏輯是什么?就此，邁點網(wǎng)記者采訪了新派公寓CEO王戈宏。

新派公寓CEO王戈宏

深陷規(guī)模陷阱 公寓難覓健康擴張模式?

作為一個低坪效的項目，公寓的發(fā)展一直在規(guī)模和盈利之間游離。對此，新派公寓CEO王戈宏有著清醒的認識。他直接以財務測算公式(70%+12%+12%+6%=0)表示集中式公寓盈利的臨界點。換言之，必須將拿房成本控制在營業(yè)收入的70%以內(nèi)，且折舊需要控制在12%以內(nèi)，運營成本占比小于10%~12%，再減去6%的稅費，營收才有可能>0。

“規(guī)模不經(jīng)濟”的悖論正如一個緊箍咒般戴在每個公寓品牌運營商的頭上，55%的拿房成本占比和百間65%的入住率更是業(yè)內(nèi)公認的盈利臨界點。就此，房地產(chǎn)開發(fā)商選擇通過戰(zhàn)略性虧損換取規(guī)模，最終達到邊際成本的降低，而互聯(lián)網(wǎng)則是將公寓作為流量入口，售賣增值服務。不同于前兩者，屬于創(chuàng)業(yè)一派的王戈宏則希望在公寓行業(yè)引入REITs模式，利用“品牌+金融”的方式深度鏈接資產(chǎn)與投資人，構(gòu)建資產(chǎn)管理的閉環(huán)。

先聲奪人新派搶先構(gòu)建資產(chǎn)管理閉環(huán)

2013年，作為新派公寓創(chuàng)始人，王戈宏聯(lián)合賽富基金發(fā)起了賽富不動產(chǎn)基金，用私募REITs的方式收購了CBD森德大廈，改造為新派公寓北京CBD旗艦店。在其他公寓品牌熱衷于跑馬圈地之際，王戈宏則用4年時間潛心打磨產(chǎn)品。據(jù)王戈宏透露，目前CBD的住宅資產(chǎn)價值已經(jīng)上漲到8萬/每平米以上，比當初收購價漲了近4倍。這期間不斷有投資人想出資購買，但是基于想做成中國公寓REITs的初心，王戈宏并沒有售賣，而是等待時機，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化。

10月11日，新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃終于在深交所正式獲批發(fā)行，發(fā)行額度為2.7億元，期限5年。就此，新派公寓成功構(gòu)建了公寓行業(yè)的首個資產(chǎn)價值管理閉環(huán)。

對此，王戈宏對邁點記者表示，新派公寓這次能在深交所快速成功批準及發(fā)行全國首單住房租賃公寓類REITs，且未依賴于主體信用就獲得AAA評級，主要是有兩方面原因，首先是國家政策的支持;其次是新派公寓在核心城市的核心地段擁有整棟資產(chǎn)，且經(jīng)過三年的運營，整體經(jīng)營業(yè)績良好，擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流、租金坪效有效增長以及資產(chǎn)明顯增值。據(jù)其透露，目前新派公寓的滿租率穩(wěn)定在98%以上。而這背后是對于產(chǎn)品的潛心經(jīng)營和客戶優(yōu)化。

依托品牌運營持續(xù)提升資產(chǎn)溢價

資產(chǎn)管理的核心是品牌的運營，如何打造一個消費者熱衷的品牌，提升消費者的粘性和產(chǎn)品的溢價能力。對此，王戈宏分析道，長租公寓未來其實是居住消費品，而新派公寓想做的則是打造一個青年的居住空間，以及一套資產(chǎn)增值系統(tǒng)。而這正是本次REITs發(fā)行的真正的核心價值。

在王戈宏看來，要打造一個居住消費品牌，那就需要掌握品牌定價權(quán)，并打造獨特的產(chǎn)品體驗，而不是現(xiàn)在很多公寓品牌所追求的硬件和軟件。就此，王戈宏補充道，新派公寓一直致力于都市青年新型居住空間的研發(fā)，對消費者的需求做精細化研究，有多達30多項的細節(jié)，形成了租戶很好的粘性。“不僅解決租戶的痛點，更要做出驚艷的‘癢點’，這是保障出租率與產(chǎn)品溢價的核心?！本痛耍屡删蜑橄M者創(chuàng)造了價值，同時也為品牌獲得了定價權(quán)。相較于周邊租房市場，新派公寓可以高出50%以上。

依賴于核心的地理位置，高評估的品牌價值以及穩(wěn)定的現(xiàn)金流，新派公寓通過把重資產(chǎn)做資產(chǎn)證券化，輕資產(chǎn)進行品牌管理，構(gòu)建了資產(chǎn)管理閉環(huán)，打造了公寓行業(yè)的盈利新模式。這為中國開發(fā)商今后持有運營物業(yè)及通過資產(chǎn)證券化退出提供了很好的范本。

談及未來，王戈宏表示將在10個城市開出1015個旗艦艦，向資產(chǎn)方展示新派公寓做價值的能力，然后用品牌輸出輕資產(chǎn)方式快速復制，同時與資產(chǎn)合作，將類REITs模式復制擴張，形成優(yōu)良資產(chǎn)包，等待真REITs的綠燈，力爭成為中國版的EQR或者AVB。