房?jī)r(jià)是否會(huì)持續(xù)上漲不再是問題，人們關(guān)心的問題變成了，還能漲多久，什么時(shí)候見頂，價(jià)格會(huì)翻倍嗎？

老實(shí)說(shuō)，準(zhǔn)確回答這個(gè)問題幾乎不可能，并且也沒有必要。當(dāng)下購(gòu)房者所焦慮的只是，如何盡快入場(chǎng)，撈他一票。在宏觀政策和金融的雙重助推下，目前熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)泡沫化已經(jīng)非常嚴(yán)重。據(jù)今年初時(shí)媒體報(bào)道，樓市首付兩成相當(dāng)于5倍杠桿，加上首付貸（杠桿之上再加杠桿），樓市杠桿已經(jīng)變成十倍甚至是二十倍杠桿。發(fā)展到如今，其中已經(jīng)蘊(yùn)含著極大的金融風(fēng)險(xiǎn)。然而，既然風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)如此明顯，為何最近房?jī)r(jià)依然越長(zhǎng)越快，難道人們看不到其中的風(fēng)險(xiǎn)嗎？

實(shí)際上，人們并非看不到風(fēng)險(xiǎn)，而是整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)被風(fēng)險(xiǎn)背后的暴利裹挾著被迫前進(jìn)。高利貸和高杠桿大舉現(xiàn)身房地產(chǎn)，說(shuō)明有大莊家早已殺紅了眼，不斷地通過借貸往里沖，現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)已經(jīng)不是任何政策可以調(diào)控這么簡(jiǎn)單的。背后支撐全局的高息信貸體系，強(qiáng)迫房?jī)r(jià)以極快速度膨脹。

房?jī)r(jià)不僅必須要大漲，甚至漲慢了也不行，因?yàn)橛行┤说慕栀J利息就達(dá)2分3分，房?jī)r(jià)一年不漲個(gè)30%以上，就得爆倉(cāng)，就得迎接拋售潮的到來(lái)，提供貸款的銀行就得準(zhǔn)備大面積的壞賬。事實(shí)就是這么令人無(wú)奈。可以說(shuō)，中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)被金融業(yè)和投機(jī)者“玩壞了”。

為了能讓這個(gè)漲價(jià)游戲永遠(yuǎn)可以玩下去、整個(gè)系統(tǒng)不發(fā)生崩潰，一個(gè)條件便是中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直以超過10%的高速增長(zhǎng)下去，如此，貨幣配置與實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)才會(huì)保持大致的均衡，這表示經(jīng)濟(jì)泡沫依然可控范圍內(nèi)。然而，據(jù)BBC的數(shù)據(jù)，事實(shí)上去年中國(guó)的GDP增長(zhǎng)速度是6.8%，為24年以來(lái)最低。你看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)24年最低，房?jī)r(jià)上漲卻是多年來(lái)最高的速度。兩種數(shù)據(jù)的反差表明，房地產(chǎn)潛在著巨型泡沫，一旦破滅，后果很嚴(yán)重。

2016年，中央定調(diào)房產(chǎn)的主要任務(wù)：去庫(kù)存、去杠桿。但就目前來(lái)看，兩個(gè)目標(biāo)無(wú)疑是相互矛盾的。為了房地產(chǎn)的“去庫(kù)存”，政府下調(diào)了首付比率，對(duì)于民間的首付貸等也缺乏有效監(jiān)管。實(shí)際上，這種去庫(kù)存是使用一種加杠桿的方式。一去一加，并沒有解決實(shí)際問題，而只是轉(zhuǎn)移了矛盾，將庫(kù)存問題轉(zhuǎn)變?yōu)榱朔康禺a(chǎn)金融化、投機(jī)化的問題。不客氣的說(shuō)，在中國(guó)某些房?jī)r(jià)瘋漲的地區(qū)，樓房已經(jīng)不是用來(lái)居住的實(shí)體房產(chǎn)，而不過是一種類證券化的投資品，或者說(shuō)“投機(jī)品”——我們的股市中有妖股，而在樓市中，目前出現(xiàn)了靠信貸過度透支而產(chǎn)生的“妖樓”。

據(jù)說(shuō)，深圳已推出了使用面積為6平米的微型居室，售價(jià)很吉利，賣88萬(wàn)元人民幣。房子面積越來(lái)越小，其實(shí)就是房地產(chǎn)虛擬化、金融化的另一種展現(xiàn)形式。能不能賣得更小，比如小于6平米，甚至小于1平米呢？當(dāng)這種情況出現(xiàn)，房產(chǎn)就徹底與居住無(wú)關(guān)了，那就是徹底的房產(chǎn)金融化的表現(xiàn)。除非政府能夠再變魔術(shù)一般的把與現(xiàn)在相等數(shù)量的農(nóng)村人口趕到城市生活，逼他們買房。否則，房產(chǎn)不過是換了一種表現(xiàn)形式的股票。

房地產(chǎn)的金融化、虛擬化、證券化，確實(shí)神奇的起到“去庫(kù)存”的功效。以至于有人說(shuō)，美國(guó)政府解決問題是靠印鈔票，中國(guó)是靠印房子。此言不虛。

如此不受控制地瘋狂下去，房?jī)r(jià)幾年之內(nèi)再翻倍也并非不可能。為了支撐徹底金融化的房地產(chǎn)業(yè)不斷往前走，現(xiàn)在最現(xiàn)實(shí)、最便捷的方式就只能是不斷印鈔和放貸。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年金融危機(jī)之前，每1元人民幣的新增貸款會(huì)帶來(lái)0.8元的GDP增長(zhǎng)，而現(xiàn)在，每1元人民幣的新增貸款只能生產(chǎn)0.3元的GDP。貨幣和新增貸款對(duì)于經(jīng)濟(jì)的實(shí)際增長(zhǎng)作用在減低，不到9年時(shí)間減少一半以上。錢都到哪里去了？全都流向了帶有俄羅斯輪盤賭性質(zhì)的金融房產(chǎn)業(yè)。

往回倒推：新增貨幣貸款對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)的助推作用以如此快的速度在減低，那么，未來(lái)想要維持哪怕是與現(xiàn)在相同的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，意味著需要增發(fā)更多的貸款。據(jù)測(cè)算，到2020年，為了維持與現(xiàn)在相同的GDP增長(zhǎng)率，政府一共要約近100萬(wàn)億的新增貸款。如按照現(xiàn)在新增貸款流入樓市的比率，9487億/5286億來(lái)推算，未來(lái)約會(huì)有55萬(wàn)億資本流入地產(chǎn)業(yè)。如此龐大的資金撬動(dòng)之下，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)在未來(lái)數(shù)年翻倍，不是一個(gè)夢(mèng)。

難道這就是某些經(jīng)濟(jì)學(xué)家和財(cái)經(jīng)評(píng)論員所謂的“房?jī)r(jià)白銀時(shí)代”？這話能信嗎？美國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)家哈利?鄧特曾警告投資者：“當(dāng)其他經(jīng)濟(jì)學(xué)家、分析師告訴你，我們終于迎來(lái)長(zhǎng)久的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)——千萬(wàn)不要相信他們”。鄧特的這句忠告，也適用于中國(guó)。

中國(guó)通過強(qiáng)行拉升資產(chǎn)價(jià)格保持增長(zhǎng)的時(shí)候，加上實(shí)體經(jīng)濟(jì)和營(yíng)商環(huán)境的凋敝。無(wú)可避免的就是資產(chǎn)大規(guī)模外逃，一旦資本流出達(dá)到一定規(guī)模，那么本國(guó)貨幣的貶值就不可避免。雖然匯率目前還是受到管控，但隨著人民幣加入“一籃子貨幣”等國(guó)際化進(jìn)程的加深，未來(lái)的價(jià)格下跌已經(jīng)是一個(gè)大概率事件。那么人民幣資產(chǎn)在國(guó)際市場(chǎng)的價(jià)值就面臨著重估。這個(gè)時(shí)刻來(lái)臨的前一刻，房?jī)r(jià)的虛高泡沫必然會(huì)被擠破。到時(shí)，用接近40%收入供房的中國(guó)房奴將面臨資產(chǎn)大幅縮水以及一系列連帶而來(lái)的社會(huì)問題。

本文作者：孫驍驥?學(xué)者、財(cái)經(jīng)作家，著有《致窮》等書。