（邁點空間租賃訊 譚博雅）2017年的長租公寓市場可謂風(fēng)起云涌，乘著國家租賃政策的春風(fēng)，無論是大品牌間影響行業(yè)格局的品牌整合事件，亦或是多個品牌資產(chǎn)證券化的相繼試水，都表明行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。與此同時，高歌猛進(jìn)的租賃市場也在呼喚行業(yè)龍頭與獨角獸的出現(xiàn)。簽約房源量突破11萬間，市場布局29城的世聯(lián)行旗下長租公寓品牌紅璞公寓無疑成為業(yè)界關(guān)注焦點。

紅璞公寓運(yùn)營總監(jiān)舒蘭蘭女士

規(guī)模上領(lǐng)先行業(yè)的數(shù)字背后，是紅璞公寓在產(chǎn)品、運(yùn)營、營銷等多維度集中發(fā)力的結(jié)果。在邁點空間租賃記者對紅璞公寓運(yùn)營總監(jiān)舒蘭蘭的專訪中，紅璞公寓2017年大事件回顧，2018年發(fā)展規(guī)劃，以及對于行業(yè)的獨家研判都得到了清晰的梳理。一個致力于成為長租公寓專業(yè)運(yùn)營商的龍頭品牌已初具雛形。

盲目擴(kuò)張or穩(wěn)健發(fā)展

在行業(yè)一直以來的跑馬圈地式的發(fā)展進(jìn)程中，市場與資本催化著各大品牌陷入規(guī)模大戰(zhàn)，而紅璞公寓的規(guī)?；纷叩盟角?。在舒蘭蘭看來，大力開展和各級政府、國有租賃平臺、地產(chǎn)開發(fā)商、資產(chǎn)型國企、村集體等資產(chǎn)端廣泛多元的合作模式是奠定其規(guī)模稱王的關(guān)鍵，也是影響未來紅璞公寓發(fā)展的一件大事。已深耕房地產(chǎn)綜合服務(wù)領(lǐng)域20余年，業(yè)務(wù)覆蓋不動產(chǎn)交易全鏈條的世聯(lián)行集團(tuán)無疑在這其中起到了關(guān)鍵性作用。

舒蘭蘭透露，“專業(yè)的地產(chǎn)服務(wù)基因形成了紅璞公寓在開發(fā)商、國企等B端資源的積累，而世聯(lián)的咨詢業(yè)務(wù)、代理業(yè)務(wù)、商業(yè)及社區(qū)運(yùn)營、聯(lián)合辦公等疊加業(yè)務(wù)，能夠為資產(chǎn)方提供資產(chǎn)運(yùn)營的整體解決方案，基于對于世聯(lián)服務(wù)的認(rèn)可，業(yè)主愿意把存量物業(yè)或新開發(fā)物業(yè)交給世聯(lián)進(jìn)行整體托管。進(jìn)而讓紅璞公寓可以在項目的早期就介入，避免了公寓行業(yè)面臨的最大問題：即優(yōu)質(zhì)房源爭奪導(dǎo)致的競爭過度和成本上漲。

另一方面，如此大規(guī)模的城市進(jìn)駐，得益于紅璞公寓低于行業(yè)平均的進(jìn)駐成本和運(yùn)營成本，這也是由世聯(lián)行區(qū)域公司及線下門店遍布全國的組織架構(gòu)所決定的。

規(guī)模上的領(lǐng)先并不代表紅璞公寓采取和市場上大多品牌一樣的盲目激進(jìn)的擴(kuò)張策略。相反，“紅璞歷來的發(fā)展思路都是偏于穩(wěn)健和理性的。”舒蘭蘭認(rèn)為，與其在競爭白熱化的城市去做非理性的競爭，不如依靠世聯(lián)強(qiáng)大的城市公司的布局網(wǎng)絡(luò)和線下的存量物業(yè)代理以及現(xiàn)有資源尋找更多的價值洼地。

“紅璞的發(fā)展思路是每個門店都要通過運(yùn)營實現(xiàn)盈利，同時還要通過增值業(yè)務(wù)的開展尋求額外的價值增長點，而不單純依靠租金差，因為租金差是有天花板的?！睋?jù)悉，與行業(yè)平均的45年回正周期相比，紅璞每個項目均要求在次年現(xiàn)金流回正。紅璞公寓的規(guī)模優(yōu)勢與穩(wěn)健的投資策略的結(jié)合或?qū)⒊蔀楣⑿袠I(yè)良性發(fā)展的范本。

規(guī)模之后更注重運(yùn)營

在房源規(guī)模突破11萬間大關(guān)后，紅璞下一步的發(fā)展目標(biāo)引起多方猜想，舒蘭蘭表示，“2018年規(guī)模將不再是我們追求的第一位，在如此規(guī)模下，我們要把運(yùn)營做到更精細(xì)化，提升整體的運(yùn)營效率，形成紅璞獨有的品牌運(yùn)營能力?！?實際上，紅璞的發(fā)展策略與行業(yè)大趨勢不謀而合。消費升級與新的居住時代的背景下，來自消費群體與行業(yè)發(fā)展進(jìn)程的要求促使長租公寓的精細(xì)化運(yùn)營將成為行業(yè)競爭關(guān)鍵。

基于行業(yè)形勢與紅璞自身的發(fā)展戰(zhàn)略，舒蘭蘭向記者透露了紅璞公寓提高運(yùn)營效能的策略?！?018年紅璞的重點會放在運(yùn)營能力的打造和精雕細(xì)琢上，具體體現(xiàn)在四個方面?！?/p>

一、融資能力，紅璞將從資金端探索更多與租賃相關(guān)的金融服務(wù)，形成全產(chǎn)業(yè)鏈的金融合作模式。二、產(chǎn)品打造，未來紅璞將把“綠色、科技、幸福、共享”的產(chǎn)品理念落實到產(chǎn)品中，不斷更新形成紅璞低碳環(huán)保等健康理念。三、營銷能力，圍繞出房效率和效能，形成在公司內(nèi)外部、線上線下的一系列推廣活動，并達(dá)到較高的坪效比。四、系統(tǒng)支撐，紅璞自主研發(fā)了行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的系統(tǒng)平臺，將形成從系統(tǒng)到管理團(tuán)隊的系統(tǒng)化管理體系，輸出標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營方案。

運(yùn)營的最終目的是盈利，而溢價能力是其重要體現(xiàn)。如何在裝修成本、人力成本上漲情況下獲得更高的盈利是所有品牌公寓思考和面臨的問題，紅璞公寓將目光投向了產(chǎn)品打造與增值業(yè)務(wù)。

如果說2017是長租公寓飛躍式發(fā)展的元年，那么2018將是整合年。舒蘭蘭預(yù)測這個整合期可能持續(xù)2年，而整合結(jié)果將是輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)、輕重資產(chǎn)結(jié)合三種運(yùn)營模式為主體，而進(jìn)入時間比較晚的小型品牌可能因為租金成本高、運(yùn)營效能不夠而更加艱難。隨著行業(yè)的深入發(fā)展，原有的物業(yè)端競爭將轉(zhuǎn)變?yōu)閲@產(chǎn)品打造、增值溢價等C端競爭。

對此，紅璞公寓已做好準(zhǔn)備?！澳壳暗氖袌鲞€未達(dá)到飽和，品牌之間都有各自的發(fā)展空間，但是發(fā)展過程要穩(wěn)健，合理評估投資風(fēng)險，才能真正迎來行業(yè)的春天?！?/p>