新華社北京7月14日電（記者李倩倩）近日在京召開的“自持型租賃住房開發(fā)運營模式”研討會上，專家指出，企業(yè)自持型租賃住房是增加租賃住房供應(yīng)、促進(jìn)供應(yīng)主體多元化的創(chuàng)新嘗試。現(xiàn)階段需要盡快明確定位，完善配套土地、金融等政策，發(fā)揮企業(yè)自持型租賃住房的示范作用。

企業(yè)自持型租賃住房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等主體開發(fā)建設(shè)，并長期持有運營的“只租不售”型住房。一直以來，我國住房租賃市場的供給主體以個人出租為主，租賃服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化程度較低，租賃關(guān)系穩(wěn)定性較差。發(fā)展機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)，有助于租賃市場服務(wù)品質(zhì)提升和規(guī)范化管理。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為, 機(jī)構(gòu)化租賃住房分為“管理型”和“自持型”。其中，自持型租賃住房屬于“重資產(chǎn)”模式，資金投入大、回收周期長，在租賃市場的定位上主要起引導(dǎo)和補充作用。企業(yè)通過提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的租賃管理和服務(wù)，發(fā)揮示范和標(biāo)桿作用。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長兼秘書長柴強(qiáng)認(rèn)為，相比分散式轉(zhuǎn)租型租賃，自持型租賃特別是集中式自持型租賃機(jī)構(gòu)的發(fā)展，對穩(wěn)定租賃市場關(guān)系作用重大。

作為“自持型租賃住房開發(fā)運營模式研究”課題組負(fù)責(zé)人，中國經(jīng)濟(jì)信息社房地產(chǎn)信息部副總經(jīng)理萬利指出，自持型租賃住房產(chǎn)生于“租購并舉”等住房制度加快構(gòu)建的背景下，是多渠道、多主體增加租賃住房供應(yīng)的創(chuàng)新嘗試。但由于現(xiàn)行的土地出讓、稅收、金融等政策主要面向商品房或保障房，與自持型租賃住房的運營模式不匹配。自持型租賃住房的發(fā)展面臨土地供給方式有待優(yōu)化、配套金融政策尚不完善、成本高企盈利困難、產(chǎn)品定位設(shè)計難度大等難題，亟待破解。

對此，秦虹建議，在政府層面，以降低土地、稅收、融資等方面的成本為主要方向，支持機(jī)構(gòu)租賃的發(fā)展。在企業(yè)層面，通過信息化減少人力成本支出，降低管理成本。同時，加快資產(chǎn)證券化、機(jī)構(gòu)租賃權(quán)抵押貸款等金融創(chuàng)新，解決住房租賃機(jī)構(gòu)經(jīng)營期間的資金流動性。在用地方面，柴強(qiáng)建議，相關(guān)部門在充分研究的情況下，可選取部分城市進(jìn)行土地“年租制”試點，降低一次性土地出讓的成本。

專家指出，自持租賃住房的開發(fā)運營，不能再簡單套用商品住房買賣市場的傳統(tǒng)生產(chǎn)經(jīng)營模式。只有明晰盈利模式，才能吸引社會資金參與，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營。

北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥認(rèn)為，解決住房租賃企業(yè)的盈利問題，需要從根本上建立與住房租賃經(jīng)營相匹配的土地、金融、稅收制度，同時，企業(yè)也應(yīng)探索從房屋資產(chǎn)全生命周期的角度切入，通過提供增值服務(wù)尋找新的盈利點。

作為北京首個企業(yè)全自持租賃項目，北京萬科翡翠書院加強(qiáng)自持運營管理，致力提高租戶的租住品質(zhì)。據(jù)北京萬科總經(jīng)理辦公室主任韓丹介紹，萬科翡翠書院成立了專門的自持住宅持有運營平臺，負(fù)責(zé)安保、保險、教育、醫(yī)療、公共活動等社區(qū)運營與服務(wù)，通過多種方式為租戶提供全方位的租住體驗。

據(jù)了解，“自持型租賃住房開發(fā)運營模式”的課題研究由中國經(jīng)濟(jì)信息社經(jīng)濟(jì)智庫事業(yè)部聯(lián)合北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會共同發(fā)起，旨在對自持型租賃住房的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行梳理和分析，為促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展提供智庫信息支持。