2018年12月22日。近日,廣州市住建委發(fā)文宣布完善包括公寓、商鋪在內(nèi)的商服類房產(chǎn)銷售政策,去年3月30日前土地出讓項(xiàng)目不限定銷售對(duì)象,可以銷售給個(gè)人。事實(shí)上,廣州住宅項(xiàng)目的限價(jià)政策也悄然松動(dòng)。有知情人士向中國(guó)證券報(bào)記者透露,廣州將改變“一刀切”限價(jià)政策,將根據(jù)周邊樓盤(pán)價(jià)格浮動(dòng)調(diào)整限價(jià),因此部分樓盤(pán)有可能出現(xiàn)限價(jià)提高。記者了解到,廣州市荔灣區(qū)、海珠區(qū)等多個(gè)樓盤(pán)均出現(xiàn)了通過(guò)網(wǎng)簽的單價(jià)提高的情況。

網(wǎng)簽限價(jià)提高

一位廣州購(gòu)房者透露,他今年購(gòu)買(mǎi)了廣州市荔灣區(qū)廣鋼新城片區(qū)一處樓盤(pán)的住房,9月他第一次前往售樓處簽約時(shí),根據(jù)開(kāi)發(fā)商的要求,簽署了總價(jià)390萬(wàn)元的“雙合同”,即總價(jià)約310萬(wàn)元“購(gòu)房合同”和總價(jià)約80萬(wàn)元的“裝修合同”。上周,他再去售樓處簽訂正式合同時(shí),被告知“雙合同”不再使用,而是簽訂按照實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)格擬定的單一合同,同樣總價(jià)為390萬(wàn)元。

據(jù)了解,該購(gòu)房者所購(gòu)置住房建筑面積為92平米,按照310萬(wàn)元的總價(jià)計(jì)算,單價(jià)為3.37萬(wàn)元/平米;按照390萬(wàn)元總價(jià)計(jì)算,單價(jià)為4.24萬(wàn)/平米。據(jù)此推算,網(wǎng)簽價(jià)格提高了8700元。“開(kāi)發(fā)商說(shuō)之前的價(jià)格太低了,可能過(guò)不了網(wǎng)簽,說(shuō)現(xiàn)在的價(jià)格可以過(guò)”,他告訴記者。

無(wú)獨(dú)有偶,一位房產(chǎn)中介告訴記者,其代理的位于廣州市海珠區(qū)燕崗地鐵站附近的某項(xiàng)目,此前“裝修合同”和“購(gòu)房合同”分別為1萬(wàn)元/平米和4.3萬(wàn)元/平米;如今項(xiàng)目小戶型價(jià)格為4.5萬(wàn)元/平米起,較此前“雙合同”時(shí)有所提高,但仍可以通過(guò)網(wǎng)簽?！艾F(xiàn)在是把一部分單位拿出來(lái)搞活動(dòng),畢竟年底上市公司要沖業(yè)績(jī)”,這位中介說(shuō),“我們的房子已經(jīng)拿到預(yù)售證了,現(xiàn)在備案價(jià)有調(diào)整”。

去年3月開(kāi)始,廣州接連發(fā)布一系列限購(gòu)、限價(jià)政策。此后,一些開(kāi)發(fā)商采取“雙合同”的方式規(guī)避限價(jià)。今年10月,一則廣州市增城區(qū)、南沙區(qū)、花都區(qū)房屋銷售價(jià)格必須按照真實(shí)價(jià)格備案,上述區(qū)將放開(kāi)限價(jià)的消息流傳開(kāi)來(lái)。10月19日,廣州市住建委回應(yīng)稱,將繼續(xù)對(duì)新建商品住房開(kāi)展價(jià)格指導(dǎo);同時(shí),市、區(qū)住建部門(mén)將對(duì)新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化。

限價(jià)政策仍在執(zhí)行

一位房地產(chǎn)研究員告訴記者,廣州多處樓盤(pán)銷售“雙合同”改“單合同”正是因?yàn)橄迌r(jià)標(biāo)準(zhǔn)提高。多家廣州本地房地產(chǎn)公司也向記者確認(rèn)了廣州限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)提高的消息,某地產(chǎn)公司工作人員還告訴記者,當(dāng)前房?jī)r(jià)要以穩(wěn)定為主,漲跌幅要控制在10%以內(nèi)。

記者12月21日以購(gòu)房者身份撥打了廣州市政府服務(wù)熱線“12345”咨詢廣州限價(jià)政策,廣州市住建委一位工作人員解釋稱,廣州仍在執(zhí)行限價(jià)政策,只是進(jìn)行了價(jià)格“優(yōu)化”。另一位廣州市住建委工作人員介紹,此前商品房在網(wǎng)簽時(shí),系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)彈出一個(gè)包含限價(jià)范圍的“對(duì)話框”,現(xiàn)在這一對(duì)話框已經(jīng)被取消?！暗荒苷f(shuō)調(diào)控放松了”,他強(qiáng)調(diào)。

一位接近廣州市住建委人士透露,目前廣州的限價(jià)政策出現(xiàn)松動(dòng),主要是改變了之前一刀切的限價(jià)模式,在具體操作上,允許以售樓盤(pán)根據(jù)周邊樓盤(pán)價(jià)格為參考,合理調(diào)整售價(jià),不得高于周邊樓盤(pán)的售價(jià)。

有專家指出,適度調(diào)整限價(jià)政策有利維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定?！皬V州要求以真實(shí)價(jià)格備案,旨在打擊雙合同,規(guī)范市場(chǎng)秩序,并非取消限價(jià)。但由于此前限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低,這一政策執(zhí)行后,限價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)就需要提高。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示,項(xiàng)目的備案價(jià)格會(huì)基于成本價(jià)、房地產(chǎn)調(diào)控的環(huán)境等因素進(jìn)行制定,這樣既吻合市場(chǎng)規(guī)律,也不會(huì)和既有調(diào)控思路矛盾,通過(guò)網(wǎng)簽限價(jià)政策的調(diào)整,可以使得交易更加順暢。

國(guó)金證券認(rèn)為,未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將以“短期行政限制退出”+“長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)”組合的方式展開(kāi)。此前房地產(chǎn)調(diào)控多采用行政措施干預(yù),短期對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲、降低風(fēng)險(xiǎn)起到了作用;但從長(zhǎng)期來(lái)看,則需要推動(dòng)房地產(chǎn)政策從“行政措施”向“綜合施策”轉(zhuǎn)變,逐步構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。

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北京限價(jià)房銷售新規(guī)正式實(shí)施 開(kāi)發(fā)商賣(mài)限價(jià)房不得捆綁精裝修

2018年5月27日訊，經(jīng)過(guò)多日征求意見(jiàn)，市住建委昨天正式發(fā)布實(shí)施《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》，提出對(duì)于評(píng)估價(jià)與限定銷售均價(jià)價(jià)差較大的項(xiàng)目，將轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房并向具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭銷售。不過(guò)，相比《征求意見(jiàn)稿》，正式文件增加了開(kāi)發(fā)商在銷售時(shí)不得捆綁精裝修、不得拒絕公積金貸款的規(guī)定。

限價(jià)房什么情況下

轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房

“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”地塊是本市2016年樓市“9·30新政”時(shí)的產(chǎn)物，指的是一個(gè)土地地塊在招拍掛出讓時(shí)，不僅嚴(yán)格控制地價(jià)，還對(duì)項(xiàng)目未來(lái)房?jī)r(jià)進(jìn)行限定，提前鎖定未來(lái)的銷售均價(jià)和最高銷售單價(jià)。有統(tǒng)計(jì)顯示，自政策出臺(tái)至今，本市已出讓了62塊“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”地塊，簡(jiǎn)稱限價(jià)房地塊，其中，首批地塊有可能在年內(nèi)入市。

限價(jià)房項(xiàng)目該如何銷售？和此前的《征求意見(jiàn)稿》相同，《通知》提出，在限價(jià)房項(xiàng)目辦理施工許可后，將由北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理事務(wù)中心會(huì)同市保障房中心對(duì)該項(xiàng)目可售住房的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，形成評(píng)估價(jià)。隨后，將當(dāng)初鎖定的銷售均價(jià)與評(píng)估價(jià)進(jìn)行比較。按照暫定的比例，當(dāng)銷售均價(jià)與評(píng)估價(jià)之比高于85%時(shí)，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位面向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售，所售住房為商品房，但應(yīng)取得分戶不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易； 而當(dāng)銷售均價(jià)與評(píng)估價(jià)之比低于85%時(shí)，則由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，面對(duì)具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭銷售。

開(kāi)發(fā)商賣(mài)限價(jià)房

不得捆綁精裝修

不過(guò)，記者注意到，相比于此前，《通知》增加了對(duì)于開(kāi)發(fā)商銷售時(shí)的約束，提出開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓掛牌文件中關(guān)于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、限定的銷售均價(jià)和最高銷售單價(jià)的要求，在銷售時(shí)確保公開(kāi)、公平和公正，不得強(qiáng)制搭售其他產(chǎn)品、服務(wù)，不得捆綁精裝修，不得拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款。

“少數(shù)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位企圖通過(guò)大規(guī)模增加并搭售地下倉(cāng)儲(chǔ)、庫(kù)房、設(shè)備用房等獲利，或者捆綁精裝修達(dá)到變相漲價(jià)目的的做法，本身就是違反法規(guī)的，是政府應(yīng)該查處、打擊的對(duì)象?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池分析。

轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)房后

將搖號(hào)配售

限價(jià)房被市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房后，又如何銷售？《通知》也提出，收購(gòu)轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭均可申購(gòu)。搖號(hào)配售時(shí)，項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。

也就是說(shuō)，只要購(gòu)房人符合共有產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買(mǎi)資質(zhì)，即已婚家庭符合本市住房限購(gòu)條件且成員名下均無(wú)住房，單身家庭申請(qǐng)人年滿30周歲，且無(wú)住房轉(zhuǎn)出記錄、無(wú)征收安置房補(bǔ)償協(xié)議、無(wú)違法建設(shè)行為、夫妻離異已滿3年，就都可通過(guò)登記申購(gòu)、公開(kāi)搖號(hào)的方式購(gòu)買(mǎi)。

由于項(xiàng)目已經(jīng)提前限定了銷售均價(jià)，購(gòu)房人將獲得銷售限價(jià)占評(píng)估價(jià)比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。舉例來(lái)說(shuō)，如果銷售限價(jià)為3萬(wàn)元/平方米、評(píng)估價(jià)為5萬(wàn)元/平方米，那么購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)份額就是60%，剩余40%為政府產(chǎn)權(quán)份額。

另外，具備共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭選購(gòu)后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購(gòu)房資格的無(wú)房居民家庭進(jìn)行銷售，其中建筑面積大于140平米的住房可向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售。也就是說(shuō)，對(duì)于剩余的大于140平方米的戶型，如果北京戶籍家庭名下已有一套房但確需改善，也可以購(gòu)買(mǎi)，不再限定必須名下無(wú)房。

“限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售時(shí)與周邊商品房?jī)r(jià)差較大時(shí)，就存在較大的獲利空間，一些投資投機(jī)客必然趨之若鶩，如果不采取必要的措施，原本用來(lái)居住的房屋就成了投資投機(jī)客炒房牟利的工具。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波談到，如果由政府收購(gòu)過(guò)來(lái)作為共有產(chǎn)權(quán)住房再公開(kāi)搖號(hào)銷售，就大大壓縮了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的牟利空間，投資客、炒房者沒(méi)有了購(gòu)買(mǎi)的動(dòng)力，申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)的居民家庭將主要是自住的剛需家庭，使得限房?jī)r(jià)項(xiàng)目真正回歸“房住不炒”的目的。

來(lái)源：綜合 中國(guó)證券報(bào) 北京晚報(bào)